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お問い合わせ土地の売却
土地売却は専門的な知識が必要で難しいイメージをお持ちの方も多いかもしれません。しかし、土地の売却に精通しているプロのz不動産会社に相談することで、問題なく不動産売却を行うことが可能です。 土地の種類や所在エリア、道路付け、面積等によって、土地の価値が発揮される場面や売却のやり方はまちまちです。ご所有の土地が「どういった用途に需要があるのか？」「いくらくらいで売れそうか？」「どのように販売しなければならないか？」について、エリアを熟知した不動産業者に聞いてみるのも初めの一歩です。
生産緑地について
都市圏の都市計画区域は、都市計画法という法律により「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。その市街化区域の中でも、農地や緑地が持つ環境保全や地盤保持・保水などの働きによる都市災害の防止の機能を維持するため、都市部の農地・緑地を守る必要性も議論されました。その結果、1974年に「生産緑地法」が制定され、農業を続けたい農家にとって固定資産税等の税負担がその妨げにならないように、一般農地並みの課税に抑える政策がとられました。この、市街化区域の中でも一般農地並みの課税が認められた農地のことを「生産緑地」と呼びます。1992年には生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとになりました。 生産緑地の適用期間としては、生産緑地の指定を受けてから30年間になります。また、税制優遇と引き換えに、農業以外の用途には土地を使えず、農地としての管理が求められております。
生産緑地が外せるケース
01生産緑地の主たる従事者の故障
生産緑地の主たる従事者が怪我や病気などにより、営農不可能となった場合には生産緑地を外すことができます。生産緑地の主たる従事者とは、生産緑地の所有者のことではなく、「農業に専業従事する者」または「農業に兼業で従事する者」のことで、なおかつ、その者が農業に従事できなくなった場合、客観的に見て農業の継続が不可能となる者のことを指します。 生産緑地の主たる従事者の故障を理由に生産緑地を解除する場合、解除要件を満たすことを証明したうえで、所属の市区町村に対して生産緑地の「買取申し出」をする必要が御座います。
02期限の到来
生産緑地の指定を受けてから30年が経過すると、期限の到来での生産緑地解除要件を満たします。この「期限の到来」による生産緑地の解除を迎える人の大半が、2022年に期限の到来を迎えます。2022年に大量かつ一斉に生産緑地の解除が行なわれることで、土地価格の暴落が懸念されているのが2022年問題です。期限の延長措置も施されていますが、生産緑地の指定を解除した後、土地をどのように活用していくのかを事前に検討しておくことが重要となります。
03生産緑地所有者の死亡
生産緑地の主たる従事者が死亡した場合、生産緑地の指定は解除されます。 しかし、相続税や固定資産税の増加リスクに備えて、あえて生産緑地を更新する方も多くいらっしゃいます。生産緑地の主たる従事者の死亡を理由に生産緑地を解除した場合、相続人は「生産緑地の指定が解除された宅地」を相続するという扱いとなり、相続時に相続税が増加してしまうというデメリットが御座います。
2022年問題の流れに巻き込まれる前に対策
2022年に期限が到来する生産緑地オーナー様が多くいるため、事前に対策を検討することをおすすめします。生産緑地を継続することを選択した場合は、以後「特定生産緑地」として10年ごとに生産緑地の更新をしていくことになります。しかし、2022年問題は少なからず影響をもたらす為、流れに巻き込まれる前に不動産業者に相談をし、事前に対策を講じることをオススメします。
再建築不可な土地について
2013年に発表された全国の空き家の個数は約820万の空き家があり、そのうち約400万の物件が「再建築不可物件」と言われています。「再建築不可」になる土地にはいくつかの理由が考えられますが、最も多い理由は、建築基準法に定められた「接道義務」をクリアしていないというものです。接道義務とは、建物を建てる際に守らなければならないルールで、「建物を建築する敷地は、建築基準法第42条で認められた幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というものです。火災や自然災害などが発生した際、一定の広さの道路に接していないと救助のための車両が進入できない恐れがある為、法律で接道の基準が設けられています。これを満たしていない土地は「再建築不可」となり、既存の建物を取り壊し、新たな建物を建築することができません。再建築不可の土地は、現在の建築基準法が施行される以前に建物が建てられたものが大半で、建てられた当時は合法でしたが、現在の建築基準法だと違法になってしまう為、新たに建物を建てることができません。 その他にも、市街化調整区域の土地や、敷地の上を一定量以上の高圧線が通っている土地等も再建築不可物件になります。
再建築不可の土地の事例
再建築不可の不動産でも売却できる
再建築不可物件の一番の問題は、ローンが降りない為、売却活動が非常に難しいという点です。 しかし、そのままではなかなか買主が見つかりづらい再建築不可の土地でも、きちんと対策を行えば売却できる可能性が御座います。また売却の際には不動産業者への依頼が必要となりますが、できるだけ再建築不可物件の実績がある業者に任せるべきです。
隣地の購入
建築基準法上の道路への接道部分が2m以下の場合、隣地を買い取って接道部分を広げ、接道義務を満たすという方法も御座います。購入のための費用と隣地所有者との交渉が必要となりますが、再建築可能になれば不動産の価値は大幅にアップするので、挑戦する価値はあります。
リフォームやリノベーション
柱などの建物の構造体を壊して建て替える場合は「建築確認申請」が必要となりますが、構造体を残したまま行うリフォームやリノベーションは、建築確認申請が不要です。そういった、建築確認申請がいらないリフォームやリノベーションによって不動産の付加価値を高めることで、売却を有利に進めることも可能です。
専門買取業社への売却
再建築不可の不動産に強い不動産業者に早期売却をしてしまうのも１つの手です。再建築不可の不動産を専門に扱っている不動産業者も存在しており、そうした業者は、買い手を見つけるためのノウハウを持っていたり、再建築不可物件の有効活用のノウハウも持っていたりします。こういった不動産業者に早期に売却してしまうことで、結果的にプラスになります。
その他但し書き道路申請をしたり、位置指定道路の延長措置をしたり、隣地の合意を得たり、と様々な手法が御座います。
再建築不可の不動産に関しては、通常の不動産業者では知らない専門的な知識や経験が重要になります。再建築不可の物件でお困りの方は、いつでもお気軽にご相談ください。